繼央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策后，已有多地積極響應(yīng)，階段性下調(diào)當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　10月10日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已有山東省濟(jì)寧市、廣東省清遠(yuǎn)市、湖北省武漢市等多個(gè)城市階段性下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限，這些城市所在的多家銀行目前實(shí)行的首套房商貸利率均已降至4%以下，最低可達(dá)3.7%。

　　案例

　　根據(jù)濟(jì)寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局此前發(fā)布的公告，從10月5日(含)至年底，濟(jì)寧市階段性下調(diào)全市首套住房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限15個(gè)基點(diǎn)(BP)，由“LPR-20BP”調(diào)整為“LPR-35BP”，按照最新公布的5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)4.3%計(jì)算，調(diào)整后全市首套住房貸款利率下限為3.95%。

　　以30年期的100萬(wàn)元的商業(yè)性個(gè)人住房貸款為例，調(diào)整后將為購(gòu)房者節(jié)省利息3.12萬(wàn)元，每月節(jié)省利息支出86.61元。

　　多地首套房商貸利率 下限降至4%以下

　　多地首套房商貸利率近期迎來(lái)下調(diào)。10月10日，記者從某國(guó)有銀行濟(jì)寧市房貸經(jīng)理處獲悉，自10月5日起，該行首套房貸款利率由4.1%降至3.95%，這一利率將執(zhí)行至今年底。

　　根據(jù)濟(jì)寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局此前發(fā)布的公告，從10月5日(含)至年底，濟(jì)寧市階段性下調(diào)全市首套住房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限15個(gè)基點(diǎn)(BP)，由“LPR-20BP”調(diào)整為“LPR-35BP”，按照最新公布的5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)4.3%計(jì)算，調(diào)整后全市首套住房貸款利率下限為3.95%。以30年期的100萬(wàn)元的商業(yè)性個(gè)人住房貸款為例，調(diào)整后將為購(gòu)房者節(jié)省利息3.12萬(wàn)元，每月節(jié)省利息支出86.61元。

　　濟(jì)寧市此次首套房商貸利率下調(diào)的依據(jù)是，9月29日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。根據(jù)通知要求，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這也是繼5月15日首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于“LPR-20BP”后的又一差別化住房信貸政策。

　　隨著階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限通知的發(fā)布，除濟(jì)寧市外，清遠(yuǎn)市、武漢市多家銀行的首套房商貸利率均已降至4%以下。記者從清遠(yuǎn)市多家銀行獲悉，清遠(yuǎn)市已階段性地調(diào)整首套房利率下限，按照現(xiàn)行5年期LPR計(jì)算，首套房貸利率可低至3.7%?！皣?guó)慶期間我行開(kāi)始實(shí)行的首套房3.7%的貸款利率下限，之前是4.1%，目前3.7%的利率執(zhí)行到今年底，明年會(huì)不會(huì)調(diào)整暫時(shí)不清楚?！鼻暹h(yuǎn)市某國(guó)有銀行網(wǎng)點(diǎn)信貸經(jīng)理說(shuō)道。

　　此外，武漢市多家銀行也透露首套房貸款利率目前已降至3.9%。一家大行武漢地區(qū)支行房貸經(jīng)理告訴記者，該行首套房貸款利率下限進(jìn)行了調(diào)整，由4.1%下調(diào)至3.9%，但下調(diào)后的利率具體執(zhí)行到何時(shí)尚不清楚。

　　“此次多地首套房貸款利率的調(diào)整，充分落實(shí)了國(guó)慶假期節(jié)前的政策導(dǎo)向，是房貸利率進(jìn)一步下調(diào)和放松的體現(xiàn)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次利率的調(diào)整，房貸利率從“4時(shí)代”進(jìn)入到“4以下”的階段，意味著房貸利率破4的時(shí)代到來(lái)，對(duì)四季度樓市交易的提振具有積極意義。

　　房貸“降息”城市 還會(huì)增多嗎？

　　按照央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)的階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限通知，2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，均可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有濟(jì)寧、武漢、天津、石家莊、昆明、湛江等23個(gè)城市符合階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的要求。不過(guò)，10月10日，記者從銀行方面咨詢獲悉，目前湛江、天津、石家莊、昆明等地的多家銀行首套房貸款利率暫未發(fā)生變動(dòng)。

　　在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來(lái)，此前不少銀行已將首套房商貸利率下降至“LPR-20BP”，此次各地銀行的下調(diào)幅度仍將基于地方樓市表現(xiàn)進(jìn)行適度決策。預(yù)計(jì)目前暫未調(diào)整的銀行將會(huì)視市場(chǎng)修復(fù)情況陸續(xù)跟進(jìn)，同時(shí)，“一城一策”逐步深入地方樓市推進(jìn)工作中，房貸利率下調(diào)可能將不僅限于23個(gè)城市。

　　今年以來(lái)各地持續(xù)降低剛需購(gòu)房者購(gòu)房成本，除首套房商貸利率下調(diào)外，多地首套房公積金貸款也陸續(xù)“降息”。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前已有北京、安徽、河南、保山、杭州、無(wú)錫、東莞、宜昌、石家莊、寧波、南昌、威海、南寧等多個(gè)省市下調(diào)了首套個(gè)人住房公積金貸款利率，調(diào)整后，5年期以下(含5年)和5年以上利率均減少15BP，分別降至2.6%和3.1%。

　　“本次房貸利率下調(diào)主要針對(duì)首套房，體現(xiàn)了信貸政策對(duì)剛性需求的支持，因此對(duì)于市場(chǎng)信心的提振也會(huì)有一定的助力。”關(guān)榮雪說(shuō)道。

　　近期房貸利好政策密集落地，不過(guò)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情仍較為疲軟，繼續(xù)降低房貸利率也成為購(gòu)房者的普遍呼聲。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著各類政策出臺(tái)，四季度將迎來(lái)新一輪房貸“降息”潮，有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。

　　談及后續(xù)房貸利率趨勢(shì)及建議，關(guān)榮雪表示，隨著樓市利好政策頻頻出臺(tái)，地方積極落實(shí)“一城一策”，預(yù)計(jì)四季度房貸“降息”舉措將會(huì)增多，購(gòu)房意愿也有望隨之提升。由于政策端對(duì)改善需求的支持力度也逐步加大，后續(xù)二套房貸款利率下限也可能會(huì)迎來(lái)調(diào)整。當(dāng)前信貸環(huán)境較為寬松，有購(gòu)房需求的群體可抓住恰當(dāng)時(shí)機(jī)入市，但對(duì)于期房的購(gòu)房，仍需謹(jǐn)慎把控，避免因房企資金流問(wèn)題而出現(xiàn)延期交房等情況。

　　影響

　　降低剛需購(gòu)房者成本具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義

　　近期出臺(tái)的房貸新政，加上此前各地出臺(tái)的刺激政策，是否使得樓市有所回暖？一位北京的房地產(chǎn)中介告訴記者，進(jìn)入10月以來(lái)，貸款利率下調(diào)、換購(gòu)住房可抵個(gè)稅等政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是二手房銷售有所刺激，但這些措施相對(duì)“溫和”，效果有限。

　　這位房地產(chǎn)中介解釋，像北京這樣的一線城市，一是限購(gòu)政策尚未放開(kāi)，只有具備北京戶口，或連續(xù)5年以上在北京繳納社?；騻€(gè)稅的非本市戶籍居民才能購(gòu)房，這一限購(gòu)“門(mén)檻”便攔阻了很多人的購(gòu)房需求。二是雖然貸款利率降低，但北京市的貸款比例政策并無(wú)調(diào)整，且貸款總量有限，如城區(qū)五環(huán)內(nèi)，首套貸款最多304萬(wàn)，二套貸款最多187萬(wàn)，首付比例的“門(mén)檻”使得不少人仍在觀望。根據(jù)目前政策，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無(wú)住房但有商業(yè)性記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　上述房地產(chǎn)中介舉例，如購(gòu)房者有在京購(gòu)房資格，但在外地已有購(gòu)房貸款記錄，在北京貸款最多貸4成，最多187萬(wàn)，在城區(qū)內(nèi)買(mǎi)房，隨隨便便需要幾百萬(wàn)首付。相比于貸款利率及稅費(fèi)的降低，大部分購(gòu)房者更關(guān)注如何湊夠首付。另有二、三線城市的房地產(chǎn)中介表示，此次首套房貸利率下降后，加之此前出臺(tái)的樓市刺激政策，這些天來(lái)樓市人氣逐漸回升。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月重點(diǎn)100城銷售面積累計(jì)降幅近4成，單月已連續(xù)16個(gè)月同比下降，“金九”表現(xiàn)不及預(yù)期；國(guó)慶假期期間(10月1日~10月7日)，20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長(zhǎng)，但整體成交降幅仍較大。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次房貸利率下調(diào)，主要是針對(duì)剛需或首套房進(jìn)行的，體現(xiàn)了進(jìn)一步降低剛需購(gòu)房者購(gòu)房成本的導(dǎo)向。“房貸利率從‘4時(shí)代’進(jìn)入到‘4以下’的階段，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義，各地也要積極宣傳此類政策環(huán)境，這對(duì)四季度樓市交易的提振具有積極的意義。”成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?張炎良 綜合北京商報(bào)

　　(成都商報(bào)2022年10月12日第05版)