記者 吳曉璐

　　近日，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，進一步滿足不動產(chǎn)領域合理融資需求，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)界人士認為，不動產(chǎn)私募投資基金對投資范圍、投資策略等方面進行特定安排，提升基金運作靈活度，強化風險防范，更好支持不動產(chǎn)市場盤活存量，實現(xiàn)轉型發(fā)展。

　　“不動產(chǎn)私募基金試點將存量住宅等納入了投資范圍，為私募管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間。股債比的放松也有助于私募管理人利用債權實現(xiàn)更有效的資產(chǎn)和風險隔離，為其參與復雜的困難房企資產(chǎn)盤活提供了有利手段。”鼎暉投資管理合伙人胡寧對《證券日報》記者表示。

　　高靈活度提升市場積極性

　　據(jù)中基協(xié)數(shù)據(jù)，截至2022年年末，中基協(xié)存續(xù)私募股權房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權基礎設施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元。

　　為區(qū)別試點不動產(chǎn)基金和原基礎設施及房地產(chǎn)基金類型，證監(jiān)會指導中基協(xié)新設“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，業(yè)界人士認為，此次試點，意味著監(jiān)管層為不動產(chǎn)私募基金“正名”。

　　“與此前房地產(chǎn)基金和基礎設施基金相比，不動產(chǎn)私募投資基金可投資范圍擴大，增加了存量商品住宅和市場化租賃住房?！盠P智庫創(chuàng)始人國立波對《證券日報》記者表示，另外，此次試點在投資策略、風險管理等方面均做了差異化安排和差異化管理，旨在進一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領域合理融資需求。

　　胡寧表示，本次試點在監(jiān)管層面給不動產(chǎn)私募基金“正名”，“量體裁衣”式地給了不動產(chǎn)私募基金更加貼合市場實踐的操作空間，增強了私募管理人參與不動產(chǎn)投資的競爭力和積極性，特別是股債比的放松以及擴募限制的放開，給予了私募管理人更大的靈活性。

　　據(jù)記者了解，在原有股權基金監(jiān)管框架下，基金的債權投資比例(不超過20%)和期限(不超過1年)均受到限制。但在不動產(chǎn)投資中，往往需要通過債權投資獲取債息，為LP提供期間收益，避免分紅雙重征稅，以及開展資產(chǎn)、股權的抵質押等風險控制手段，加大對底層資產(chǎn)的控制力，提高投資本金安全性等。

　　“本次試點對股債比給予了適度松綁，一方面有利于基金對底層資產(chǎn)的控制，一方面也使得實操中的靈活性大大增強。”胡寧表示。

　　此外，“由于不動產(chǎn)的投資規(guī)模較大、周期較長，存在分批開發(fā)或分批交付的情況。本次試點解除了擴募的比例限制，有利于基金管理人根據(jù)不動產(chǎn)項目的建設、開發(fā)節(jié)奏，分階段募集資金以匹配投資需求?！焙鷮庍M一步表示。

　　中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇對《證券日報》記者表示，根據(jù)不動產(chǎn)投資所具備的特性而設置的規(guī)則，將使得私募基金管理機構能夠更好地設計真正匹配各類不動產(chǎn)投資現(xiàn)金流特性的基金產(chǎn)品，更好匹配廣大投資人的收益回報訴求，也更有助于私募基金作為權益類資金更好地助力房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。

　　建立全生命周期風控體系

　　為加強不動產(chǎn)投資領域的風險防控，監(jiān)管部門對投資范圍、管理人、投資人、投資策略、信息披露等基金各環(huán)節(jié)均做了風險防范。

　　從不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍來看，何亮宇表示，試點雖然放開了開展存量商品住宅和市場化租賃住房投資，但是對于存量商品住宅限定在已取得“五證”且已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設工程已開工的項目；對于市場化租賃住房，也有一定的開發(fā)建設進度要求。

　　從參與試點私募管理人資格來看，設置了較高門檻。何亮宇表示，目前從管理規(guī)模、專業(yè)人員、項目退出經(jīng)驗等方面設置了較高的門檻，通過頭部管理人先行先試，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)示范帶動作用，推動行業(yè)高質量發(fā)展。

　　胡寧認為，提高管理人門檻，確保有經(jīng)驗、負責任的管理人入圍試點，對監(jiān)管防范風險意義重大。

　　從投資者角度來看，明確提出以機構投資者為主，并對自然人進行一定限制?！霸O置較高的首輪實繳出資門檻，體現(xiàn)出以引入機構資金為主要目的，對自然人的出資比例限制在不得超過基金實繳金額的20%，防范涉眾風險。”何亮宇表示。

　　試點對基金財產(chǎn)的對外擔保及資金流向進行了限制?！安粍赢a(chǎn)私募基金的投向為底層價值明確的不動產(chǎn)類資產(chǎn)。本次試點明確了基金財務不得向被投企業(yè)以外主體提供擔保，或投資于私募管理人或其實際控制的項目，一方面確保了基金財產(chǎn)價值的風險隔離，一方面也避免了自融等風險?！焙鷮幈硎尽?/p>

　　從產(chǎn)品運作來看，何亮宇表示，對不動產(chǎn)私募投資基金設置了更高標準的基金首輪實繳規(guī)模要求、并強調(diào)特殊風險揭示、按季度定期信披、強制托管等，有效控制不動產(chǎn)私募投資基金各階段風險。

　　推動“募投管退”良性循環(huán)

　　目前，我國不動產(chǎn)行業(yè)積累的存量資產(chǎn)規(guī)模大，房地產(chǎn)等產(chǎn)權方對資產(chǎn)盤活有迫切需求，另外，機構投資者亦比較踴躍，不動產(chǎn)私募投資基金未來發(fā)展前景廣闊。

　　“不動產(chǎn)作為一個重要的資產(chǎn)品類，專注于不動產(chǎn)投資的私募基金未來必然將在資產(chǎn)市場中扮演重要角色。”胡寧認為，不動產(chǎn)私募基金的長足發(fā)展，首先需要進一步拓寬機構投資者來源，鼓勵銀行理財子公司、保險資管、政策性配套資金等參與，破除當前政策障礙，推動保險資金投資。其次，要進一步拓寬退出渠道。公募REITs是存量資產(chǎn)盤活退出的重要渠道，不動產(chǎn)私募投資基金是孵化公募REITs合格資產(chǎn)的重要來源。

　　“建議未來通過政策支持，鼓勵引導不動產(chǎn)私募投資基金投資孵化高質量資產(chǎn)標的，研究制定與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機制，做大優(yōu)質資產(chǎn)存量，促進行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。并研究通過公募REITs發(fā)行及擴募機制的完善，提高市場化資金參與不動產(chǎn)私募投資基金的積極性，如放松公募REITs對財務投資人的鎖定期限制、放松募集資金用途的限制等?！焙鷮庍M一步表示。

　　從資產(chǎn)類別來看，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍與公募REITs高度相似。何亮宇認為，不動產(chǎn)私募投資基金可以作為Pre-REITs主要的產(chǎn)品載體，成為多層次的REITs市場的一環(huán)。

　　具體來看，何亮宇表示，不動產(chǎn)私募投資基金能夠在資產(chǎn)尚未成熟時，提前進行孵化盤活，從前期的開發(fā)、建設到持有階段的提升、改造，再到形成可長期持有的優(yōu)質資產(chǎn)，為公募REITs擴募提供豐富的資產(chǎn)儲備。

　　“隨著市場進一步成熟，未來持有大量優(yōu)質資產(chǎn)的不動產(chǎn)私募投資基金本身應該也有機會成為公募REITs的發(fā)起人，實現(xiàn)與國際市場的接軌，充分發(fā)揮不動產(chǎn)私募基金在資管、金融等方面的作用?！焙瘟劣钫f。

　　何亮宇認為，成熟的、發(fā)展良好的公募REITs市場也為不動產(chǎn)私募投資基金提供了非常好的退出渠道，推動其“募投管退”良性循環(huán)，并將在不動產(chǎn)私募投資基金標的選擇、估值定價方面發(fā)揮“錨”的作用。