被閑置的小區(qū)游泳池

　　不少小區(qū)配套泳池因運(yùn)營(yíng)成本、安全資質(zhì)問(wèn)題被關(guān)停 如何“喚醒”需物管、運(yùn)營(yíng)方和業(yè)主共同探索

　　炎炎夏日，到游泳池里泡一泡本是一件愜意的事，但不少市民發(fā)現(xiàn)，自家小區(qū)里的游泳池卻已悄悄“閉門(mén)謝客”了。連日來(lái)記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于運(yùn)營(yíng)成本、安全要求等原因，市內(nèi)一些小區(qū)的配套游泳池已經(jīng)閑置許久，這些小區(qū)的物業(yè)管理方努力為小區(qū)游泳池尋找運(yùn)營(yíng)方，卻始終難尋“接盤(pán)者”。如何將閑置的小區(qū)游泳池“喚醒”？會(huì)面臨哪些挑戰(zhàn)？記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。

　　文、圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 肖歡歡 實(shí)習(xí)生 祝明月(除署名外)

　　有小區(qū)泳池閑置4年

　　物管表示將征求業(yè)主意見(jiàn)改造

　　位于海珠區(qū)某小區(qū)中的游泳池已經(jīng)閑置4年了。剛過(guò)去的臺(tái)風(fēng)在泳池里留下了不少積水。如今，這個(gè)泳池的池底和池壁上的馬賽克磚也已經(jīng)斑駁脫落。說(shuō)起自家小區(qū)的游泳池，業(yè)主關(guān)小姐表示“很可惜”?！拔覀冏∵M(jìn)來(lái)3年了，這個(gè)露天游泳池從未開(kāi)放過(guò)。如果不再開(kāi)放，不如把游泳池填平做公共綠化用地或者改造成停車(chē)場(chǎng)，甚至開(kāi)辟成晾衣區(qū)也好?！?/p>

　　另一位小區(qū)業(yè)主雷先生也表示，該露天泳池曾開(kāi)放過(guò)幾年，深受住戶們歡迎。但自從閑置后既影響景觀，暴雨來(lái)了之后池子里面也全是積水，容易滋生蚊蟲(chóng)。

　　記者現(xiàn)場(chǎng)看到，該小區(qū)的游泳池是一個(gè)長(zhǎng)約40米、寬約15米的景觀游泳池。這樣一個(gè)位置絕佳的泳池為何不重新利用起來(lái)，供小區(qū)業(yè)主消暑呢？該小區(qū)物業(yè)管理公司的康經(jīng)理告訴記者，該泳池屬于小區(qū)附屬設(shè)施，前些年一直是開(kāi)放的，開(kāi)放時(shí)間為每年5月到10月，確實(shí)深受業(yè)主們歡迎。“但最近幾年在對(duì)該泳池進(jìn)行復(fù)核時(shí)發(fā)現(xiàn)證件不全，所以也就不能對(duì)外開(kāi)放。”除了證件問(wèn)題，泳池運(yùn)維成本高、難以找到愿意接手的運(yùn)營(yíng)方也是長(zhǎng)期閑置的原因?？到?jīng)理告訴記者，后期小區(qū)內(nèi)的這處游泳池將進(jìn)行改造，但具體改造成什么用途、怎樣去改造，到時(shí)還得征求業(yè)主們的意見(jiàn)。

　　小區(qū)泳池“停擺”非個(gè)案

　　運(yùn)營(yíng)成本高 物管難覓“接盤(pán)者”

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)游泳池“停擺”現(xiàn)象確實(shí)并非個(gè)例?！把劭聪奶於家^(guò)去了，小區(qū)游泳池卻遲遲不見(jiàn)開(kāi)放?！碧旌訁^(qū)某小區(qū)的業(yè)主陳先生說(shuō)。記者在該小區(qū)看到，泳池分為大小兩個(gè)池子，都是非標(biāo)準(zhǔn)池，用護(hù)欄圍著，通向泳池的入口上了鎖，并貼了一張“泳池關(guān)閉，請(qǐng)勿入內(nèi)”的告示，而護(hù)欄已經(jīng)堆積了厚厚的灰塵。

　　陳先生告訴記者，從去年10月開(kāi)始小區(qū)的游泳池便閑置至今?！拔覀兛隙ㄏＭ境啬軌蛘Ｊ褂?，天氣這么熱，游泳也是一個(gè)降暑的措施?！标愊壬硎?，不少業(yè)主就此問(wèn)過(guò)小區(qū)物管，對(duì)方說(shuō)游泳池已經(jīng)承包給外面的公司，會(huì)盡快恢復(fù)使用，但何時(shí)啟動(dòng)還沒(méi)有消息。后續(xù)記者找到該小區(qū)的物業(yè)管理公司，對(duì)方表示，目前正在為小區(qū)游泳池選擇新的第三方來(lái)運(yùn)營(yíng)。“因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)小區(qū)游泳池有嚴(yán)格的資質(zhì)要求，并且至少需要配備一個(gè)5人的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，運(yùn)營(yíng)成本高，幾家有資質(zhì)的運(yùn)營(yíng)公司來(lái)看過(guò)后都不愿意接手。”

　　在海珠區(qū)另一個(gè)小區(qū)，兩個(gè)游泳池中也有一個(gè)已被閑置?！靶^(qū)的游泳池沒(méi)運(yùn)營(yíng)幾年就廢棄了，目前就是個(gè)‘蓄水池’?！睒I(yè)主張先生表示，如果游泳池不能重新開(kāi)放，希望能盡快對(duì)其用途進(jìn)行調(diào)整。

　　“如果具備開(kāi)放條件，我們甚至愿意補(bǔ)貼一部分費(fèi)用給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，讓游泳池開(kāi)起來(lái)?！痹撔^(qū)一位物管工作人員告訴記者，他們?cè)鴩L試引進(jìn)第三方公司對(duì)泳池進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，但沒(méi)人接手?！坝境胤譃榫坝^泳池和標(biāo)準(zhǔn)泳池，小區(qū)的屬于景觀泳池，面積小，運(yùn)營(yíng)公司實(shí)地查看后認(rèn)為賺不到錢(qián)；還有的公司覺(jué)得小區(qū)游泳池過(guò)于老舊，翻修改造成本高，回本時(shí)間較長(zhǎng)?！?/p>

　　管理更嚴(yán)格

　　部分小區(qū)泳池因“資質(zhì)不足”停業(yè)

　　記者了解到，除了經(jīng)營(yíng)原因外，部分小區(qū)的游泳池被閑置，是因?yàn)楝F(xiàn)在對(duì)游泳池的管理更加嚴(yán)格了?！皣?yán)格管理起來(lái)，一些游泳池就不具備繼續(xù)開(kāi)放的條件了?！焙Ｖ閰^(qū)某小區(qū)物業(yè)管理公司的劉經(jīng)理告訴記者，該小區(qū)建設(shè)時(shí)配套有一個(gè)長(zhǎng)約30米的景觀游泳池，但因?yàn)楣芾沓杀具^(guò)高，5年前就已經(jīng)停用了?！叭绻胱層斡境睾弦?guī)運(yùn)營(yíng)，必須具備相關(guān)資質(zhì)及手續(xù)，除了水質(zhì)要達(dá)標(biāo)外，還需要配備相應(yīng)的救生救護(hù)人員，相關(guān)資質(zhì)手續(xù)要求較多。”

　　劉經(jīng)理告訴記者，前些年小區(qū)游泳池因?yàn)橐?guī)模小，管理也不是特別規(guī)范，有關(guān)部門(mén)在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽檢時(shí)發(fā)現(xiàn)該游泳池內(nèi)的余氯和大腸菌群含量偏高，于是要求暫停營(yíng)業(yè)。他表示，有關(guān)部門(mén)對(duì)于小區(qū)泳池的衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)和普通游泳場(chǎng)館的要求是一致的，并不會(huì)因?yàn)槭切^(qū)游泳池就降低衛(wèi)生要求?！靶l(wèi)生許可證是否在有效期內(nèi)、從業(yè)人員是否持有效健康合格證明、水質(zhì)循環(huán)及消毒設(shè)施是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)等都會(huì)被抽查，一旦發(fā)現(xiàn)不合格就要暫停營(yíng)業(yè)。”

　　后來(lái)，該小區(qū)物管人員曾多次到有關(guān)部門(mén)咨詢辦理，但高危行業(yè)許可證一直辦不下來(lái)，就干脆把小區(qū)游泳池關(guān)停了?！艾F(xiàn)在小區(qū)泳池安全、衛(wèi)生、消防一旦不達(dá)標(biāo)堅(jiān)決不能開(kāi)，這也是保障業(yè)主們的安全?！?/p>

　　“泳池重開(kāi)是好事情啊，我們還多了一項(xiàng)娛樂(lè)項(xiàng)目，我支持”“只要安全，對(duì)我們業(yè)主來(lái)說(shuō)是個(gè)好事情”“有總好過(guò)沒(méi)有”……在記者走訪中，多數(shù)業(yè)主對(duì)盤(pán)活小區(qū)游泳池都表示支持，他們認(rèn)為配套游泳池是小區(qū)品質(zhì)的硬件體現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　小區(qū)泳池每月支出不菲 安全責(zé)任大

　　小區(qū)游泳池為何頻頻被閑置？記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。賀栩模是廣州某物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，從事物管工作已20多年。他表示，小區(qū)業(yè)主不太了解小區(qū)泳池的運(yùn)營(yíng)成本，這其中包括人工、租金、水電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)用幾方面?！肮膺@些支出就是很大一筆費(fèi)用，一個(gè)小區(qū)泳池每個(gè)月的費(fèi)用支出都要10萬(wàn)元?！彼硎?，小區(qū)游泳池針對(duì)的主要客戶是小區(qū)業(yè)主，即便是收門(mén)票，價(jià)格往往都比較實(shí)惠。比如每人20元/次，每天按100人算也就2000元收入，每個(gè)月滿打滿算也就6萬(wàn)元左右?！鞍凑招^(qū)游泳池每年6~9月份運(yùn)行4個(gè)月計(jì)算，收入大約20萬(wàn)元，實(shí)際上這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋游泳池的日常支出。”

　　他分析，小區(qū)泳池除開(kāi)放時(shí)間外，其余時(shí)間的維護(hù)都要投入人力成本。“比如清潔衛(wèi)生、換水消毒等工作需專(zhuān)人負(fù)責(zé)，還得配備救生人員；而露天泳池暫停使用后，落葉堆積、積水處理、防止蚊蟲(chóng)滋生等同樣都要投入人力。不少小區(qū)將游泳池閑置，就是卡在成本問(wèn)題上?！彼硎?，有一些小區(qū)以前建有游泳池，但后來(lái)改造成其他用途，可能就是沒(méi)有人去承包，或是長(zhǎng)時(shí)間荒廢，物管也無(wú)力維護(hù)。而專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)如果要對(duì)小區(qū)游泳池進(jìn)行改造升級(jí)，花費(fèi)動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元，如果不能簽訂5年以上長(zhǎng)期合同，接手后很可能會(huì)虧本，專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)一般不敢承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　賀栩模直言，運(yùn)營(yíng)小區(qū)游泳池的安全責(zé)任壓力大，哪怕泳池是承包給第三方，他每年那幾個(gè)月也還是會(huì)提心吊膽?！八憬?jīng)濟(jì)賬還是服務(wù)業(yè)主，這就看物業(yè)公司的選擇了?！彼硎?，一些小區(qū)泳池之所以荒廢，也跟部分物業(yè)公司不懂得維護(hù)有關(guān)?！坝境毓芾韺?duì)物業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)性也有一定要求，一般要求三星級(jí)以上的物業(yè)公司?！?/p>

　　專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)：

　　運(yùn)營(yíng)小區(qū)泳池利潤(rùn)薄 虧本風(fēng)險(xiǎn)高

　　廣州某體育發(fā)展有限公司此前也曾運(yùn)營(yíng)過(guò)多家小區(qū)的游泳池和健身房等體育設(shè)施，該公司負(fù)責(zé)人鐘先生告訴記者，小區(qū)露天泳池如果是面積大一點(diǎn)的還好，面積小的泳池基本上沒(méi)人愿意接手?！坝斡境氐倪\(yùn)營(yíng)條件非常高，需要到工商部門(mén)申請(qǐng)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、到衛(wèi)生部門(mén)辦理衛(wèi)生許可證、到體育主管部門(mén)申請(qǐng)對(duì)外開(kāi)放證和高危行業(yè)許可證，還需要進(jìn)行環(huán)保評(píng)估，確保游泳池的環(huán)保符合標(biāo)準(zhǔn)，此外需要進(jìn)行消防評(píng)估。其中，對(duì)高危行業(yè)許可證的要求最為嚴(yán)格。”

　　鐘先生表示，公司運(yùn)營(yíng)小區(qū)泳池最大的支出主要集中在租金、水電和人工上，占每月總支出的大頭?！耙月短煊境貫槔?，4個(gè)救生員加上其他員工，每月僅發(fā)工資就需要至少5萬(wàn)元?！彼f(shuō)，這5萬(wàn)元這還不包括場(chǎng)地租金、水電費(fèi)、泳池清潔費(fèi)用等，再加上小區(qū)物業(yè)管理方通常希望小區(qū)游泳池能為業(yè)主提供便利服務(wù)，既不能定價(jià)太高，也希望只服務(wù)小區(qū)業(yè)主。所以，承包小區(qū)游泳池后虧本的風(fēng)險(xiǎn)較高。“所以風(fēng)險(xiǎn)高、利潤(rùn)薄，除非物業(yè)管理公司愿意降低租金，或者補(bǔ)貼一部分水電費(fèi)，否則，那些被閑置的游泳池很難‘復(fù)活’?！?/p>

　　“喚醒”或改造？

　　盤(pán)活閑置小區(qū)游泳池要過(guò)“兩道關(guān)”

　　賀栩模同時(shí)還是廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)黨支部書(shū)記。他說(shuō)，最近幾年廣州市小區(qū)配套游泳池的格局發(fā)生了很大變化?！安簧傩^(qū)的游泳池因?yàn)檫\(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)開(kāi)始老化，面臨維護(hù)成本高、改造費(fèi)用高、衛(wèi)生難達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，所以容易閑置。我們的不少會(huì)員單位在開(kāi)會(huì)時(shí)也會(huì)討論小區(qū)配套游泳池經(jīng)營(yíng)難、閑置后難盤(pán)活等問(wèn)題?！?/p>

　　賀栩模介紹，廣州市區(qū)的小區(qū)泳池目前的運(yùn)營(yíng)管理方有第三方專(zhuān)業(yè)公司，也有物業(yè)公司自營(yíng)，但多數(shù)都是物業(yè)管理公司委托有資質(zhì)的公司管理?！斑^(guò)去不少地產(chǎn)公司在打造住宅項(xiàng)目時(shí)都將露天泳池作為宣傳亮點(diǎn)，小區(qū)配套游泳池在過(guò)去一段時(shí)間也深受小區(qū)業(yè)主歡迎。但20年過(guò)去了，這些游泳池老化了，管理也更嚴(yán)了，難免就開(kāi)始閑置?！?/p>

　　而要“喚醒”這些小區(qū)游泳池，或者對(duì)其進(jìn)行改造，實(shí)施起來(lái)并不容易，賀栩模認(rèn)為要過(guò)“兩道關(guān)?！?/p>

　　首先，游泳池通常屬于小區(qū)規(guī)劃的公共配套設(shè)施，計(jì)算在業(yè)主的公攤面積里，則該小區(qū)游泳池的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，對(duì)閑置游泳池進(jìn)行改造，可能需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修資金。根據(jù)《廣州市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，約定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)偡绞降?，按照約定。

　　其次，如果對(duì)小區(qū)游泳池進(jìn)行改造或功能轉(zhuǎn)變，則屬于民法典中需要“雙3/4”同意的情形，需要征集業(yè)主意見(jiàn)。民法典明確規(guī)定，改造小區(qū)游泳池屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。而在具體操作中往往眾口難調(diào)，意見(jiàn)難統(tǒng)一?！斑@也就不難理解為什么有那么多小區(qū)的游泳池閑置在那里，既不能盤(pán)活起來(lái)使用，也不能及時(shí)進(jìn)改造或重建。”

　　“盤(pán)活”小區(qū)泳池 他們?cè)诿?/strong>