北京調(diào)整優(yōu)化購房政策“滿月”，被稱為市場先行指標(biāo)的二手房，是否有所改觀？北京商報記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)層面，調(diào)整優(yōu)化購房政策后的四周時間，北京二手房網(wǎng)簽量為12296套，處于“榮枯線”之上，但與新政前四周相比，二手房網(wǎng)簽量基本持平。一線經(jīng)紀(jì)人給出的普遍判斷是，小業(yè)主的行動力弱于開發(fā)商，二手房市場反應(yīng)相對滯后，買賣雙方陷入深度拉鋸戰(zhàn)。“不舍得”與“不著急”正成為北京二手房市場買賣雙方博弈的外化表現(xiàn)。

　　成交量保持平穩(wěn)

　　相比于新房市場的明顯增長，二手房市場并未因新政落地而出現(xiàn)較大波動。

　　北京商報記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)層面，調(diào)整優(yōu)化購房政策后的四周時間，北京二手房網(wǎng)簽量為12296套，處于“榮枯線”之上，但與新政前四周相比，二手房網(wǎng)簽量基本保持持平。

　　事實(shí)上，數(shù)據(jù)層面的表現(xiàn)，也與一線經(jīng)紀(jì)人的感受一致。

　　“從2023年12月中旬政策出臺后，二手房市場普遍反應(yīng)‘遲鈍’，可以說比政策出臺前略好一點(diǎn)，但也僅僅是略好?！睆埿袷悄愁^部中介五道口大區(qū)的負(fù)責(zé)人，用他的話說，一線經(jīng)紀(jì)人普遍反饋北京調(diào)整優(yōu)化購房政策后的近一個月時間僅僅是“問詢多了起來”，市場成交仍保持平穩(wěn)，拉動帶看、未拉動成交，并沒有太高的交易量出現(xiàn)?！皬木唧w門店表現(xiàn)來看，最近一個月的成交數(shù)據(jù)比2023年10月要好，與11月大致相同，但肯定是不如9月?！?/p>

　　經(jīng)歷2023年9月短暫復(fù)蘇之后，北京二手房市場階段性呈現(xiàn)兩個特征：成交量萎縮、掛牌價下調(diào)?！斑@背后的核心原因，是掛牌量太高了。”張旭稱，受政策帶動，近期北京二手房掛牌量有下降趨勢，但仍維持在17萬套的水平，17萬套的房源該如何“解套”還是一個時間問題。

　　據(jù)張旭介紹，從他自己所在公司對準(zhǔn)客戶調(diào)研的情況看，目前被壓抑最嚴(yán)重的，還是“賣一買一”的置換需求。一方面，置換客群想要抓住當(dāng)前的市場機(jī)會，購買到更適合自己的房源；另一方面，由于市場供應(yīng)量的增加，置換客群在出售現(xiàn)有住房時可能會面臨價格談判、成交周期較長等問題。這使得他們在購房和賣房的過程中，陷入了一種進(jìn)退兩難的境地。

　　買賣雙方價格博弈

　　與新房市場由開發(fā)商主導(dǎo)不同，二手房市場主要由個人賣家和買家組成，因此，買賣交易也更為“主觀”。一線經(jīng)紀(jì)人給出的普遍判斷是，小業(yè)主的行動力弱于開發(fā)商，二手房市場反應(yīng)相對滯后，買賣雙方陷入深度拉鋸戰(zhàn)。

　　張旭提及一點(diǎn)，當(dāng)前北京二手房市場“老破小”類型的房源占到七成左右，這些房源降價出售現(xiàn)象較為普遍，也因此造成了買房“不著急”的現(xiàn)象。心理價位還沒達(dá)到，等一等會不會再降低一些？這是多數(shù)買方觀望的邏輯。

　　除買方“不著急”之外，市場也存在賣方“不舍得”的情況，部分業(yè)主因?yàn)楫?dāng)前房價不及心理預(yù)期而選擇暫不掛牌銷售，或者選擇“死扛”不讓。

　　據(jù)某頭部中介德勝門店店東徐晶貽透露，近期他們手頭上有幾套優(yōu)質(zhì)的房源，但在與業(yè)主溝通調(diào)整價格時，遭遇了強(qiáng)勢回應(yīng)。業(yè)主們態(tài)度堅(jiān)決，表示如果無法達(dá)到心理價位，寧愿下架也不愿出售。鑒于當(dāng)前市場行情，門店經(jīng)紀(jì)人多次建議業(yè)主調(diào)整價格，但均遭到拒絕。

　　徐晶貽稱，這類業(yè)主大多屬于變現(xiàn)業(yè)主，了解到有新政策后，想借機(jī)賣一個好價錢，并沒有置換的需求?！捌渲幸采俨糠种脫Q業(yè)主，這類業(yè)主更多是‘不舍得’?！?/p>

　　北京商報記者在此前采訪中也了解到，二手房買賣價格沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，可參考值主要以前期同小區(qū)售賣房源為主，這也形成市場慣例，當(dāng)市場下行后，價格下調(diào)猶“割肉”般難受。根據(jù)需求角度，有置換需求的買方會選擇降價出售，持有觀望態(tài)度的則會繼續(xù)堅(jiān)持，或者干脆下架自己的房源。而買方以觀望居多，買賣雙方博弈由此增加。

　　張旭同樣表示，隨著北京調(diào)整優(yōu)化購房政策的出臺，二手房市場雖然仍存在交易難度大的情況，但恐慌性降價問題已經(jīng)基本消失了。當(dāng)前買賣雙方博弈的核心點(diǎn)，還是在于購房成本問題。“如果是‘賣一買一’置換，手中房子降價的同時，想要置換的房子也在降價，折算一下并不虧。但手中的房子可能‘割肉’多一些才能出手，而想要置換的房子能談的空間有限，購房成本沒辦法打平。”

　　預(yù)計3、4月迎市場高點(diǎn)

　　2023年，北京二手房市場也經(jīng)歷了過山車般的波動，自“小陽春”之后，市場交易趨于下行，呈現(xiàn)出了成交收縮、價格下調(diào)、掛牌量增多等特點(diǎn)。

　　在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列樓市刺激政策的影響下，9月北京二手房市場迎來一波回暖，9月北京二手房網(wǎng)簽量為14262套，環(huán)比大幅增長超30%。但進(jìn)入10月，這一回暖勢頭戛然而止，北京二手房網(wǎng)簽量再次跌破1.2萬套的“榮枯線”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2023年11月北京二手房市場繼續(xù)保持下行，特別是12月上半月整體市場出現(xiàn)了明顯的價格調(diào)整，這種情況下，12月14日出臺的政策止住了市場下行。整體看，實(shí)際12月市場成交和9月實(shí)際成交基本差不多，因?yàn)椴糠终咝枰?月才落地執(zhí)行，所以部分網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會滯后體現(xiàn)在1月。

　　張大偉稱，北京2023年12月新政影響市場實(shí)際成交上漲了20%左右，雖然不如9月的上漲40%，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，所以預(yù)計2024年1月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然會在12月的基礎(chǔ)上有所沖高。

　　從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬套，但市場推動主要依賴學(xué)區(qū)房需求，過了4月需求就會下降。2023年小陽春很大程度是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放，所以2024年同樣市場高點(diǎn)也很可能出現(xiàn)在3—4月，預(yù)計1月在1.2萬—1.3萬套左右，2月春節(jié)影響后，3月市場有望再次超過1.5萬套。

　　北京商報記者 王寅浩