調查動機

　　“門開在小區(qū)里，卻不讓居民進出?！苯眨本┦谐枀^(qū)居民王女士向記者反映，其所居住的小區(qū)是開放式小區(qū)，小區(qū)內存在多種商業(yè)主體，導致小區(qū)進出人員、車輛混雜，糾紛不斷。

　　開放式小區(qū)，即集住宅、商業(yè)、辦公、休閑娛樂等多種功能于一體的小區(qū)。小區(qū)住宅業(yè)主與商業(yè)主體多，人流量大，通常不設置門禁或信息登記，外部人員和車輛可以自由進出。

　　開放式小區(qū)存在哪些問題？是什么導致了這些問題出現(xiàn)？又該如何解決？記者對此進行了調查采訪。

　　開放式小區(qū)居民與其他商業(yè)主體的矛盾多發(fā)易發(fā)，這些矛盾多集中在人員混雜、安全性差，外來車輛多、停車難甚至擠占消防通道，商鋪經(jīng)營擾民、餐飲店排污污染環(huán)境等

　　小區(qū)開放與封閉的兩難選擇，更深層的原因在于，城市形態(tài)發(fā)展與城市用地緊張帶來的生活效率與生活質量的矛盾、住宅業(yè)主與商業(yè)主體間的利益沖突

　　小區(qū)居民希望擁有更加安靜有序、安全穩(wěn)定的生活環(huán)境，而商業(yè)主體則希望擁有更加便利的出入條件，在雙方利益之間尋找一處平衡點，是解決此問題的關鍵

　　從源頭上解決問題的辦法是，在供地環(huán)節(jié)要把商業(yè)與居住等功能區(qū)分開。同時，在社區(qū)治理層面，針對商業(yè)主體和居民的不同訴求，建立相應協(xié)商機制，通過召開業(yè)主大會找出糾紛解決之道

　　本報記者 孫天驕

　　“不好意思，您沒有員工和車輛證件，不能通行?！鼻安痪?，北京市朝陽區(qū)居民趙倩(化名)按照智能導航路線開車回家時，在小區(qū)門口被保安攔下。

　　當時趙倩剛搬進酒仙橋這個小區(qū)，一番溝通后她才知道，一家電子科技園的一部分位于小區(qū)里，通過一道大門即可進入小區(qū)。但科技園規(guī)定，小區(qū)居民禁止出入園區(qū)。無奈之下，她只能選擇繞行其他門，距離一下子多出了約1公里。

　　讓趙倩生氣的是，她后來經(jīng)觀察和打聽，發(fā)現(xiàn)園區(qū)內的員工和車輛可以自由通行小區(qū)，小區(qū)居民卻不能通行園區(qū)以實現(xiàn)便捷出行。

　　趙倩的遭遇并非個例。開放式小區(qū)豐富的功能，有時也讓小區(qū)居民叫苦不迭。《法治日報》記者近日調查發(fā)現(xiàn)，開放式小區(qū)居民與小區(qū)內其他商業(yè)主體的矛盾多發(fā)易發(fā)，這些矛盾多集中在人員混雜、安全性差，外來車輛多、停車難甚至擠占消防通道，商鋪經(jīng)營擾民、餐飲店排污污染環(huán)境等。

　　受訪專家認為，一方面，從城市功能的角度講，開放式小區(qū)的最大優(yōu)勢就是將各種功能集中，實現(xiàn)一站式服務，提高居民與商業(yè)主體的生活、工作效率；但另一方面，較大人流量與生產(chǎn)經(jīng)營活動的集中，導致開放式小區(qū)居民與商業(yè)主體容易產(chǎn)生矛盾糾紛。建設開放式小區(qū)，開放的同時也要保障小區(qū)業(yè)主的居住權，要創(chuàng)新治理能力，有效回應商業(yè)主體和居民的不同訴求，協(xié)商解決糾紛。

　　居民回家路不暢通

　　相鄰權涉嫌被侵犯

　　帶著不滿和疑問，趙倩咨詢了小區(qū)物業(yè)公司。對方告訴她，因為小區(qū)是開放式小區(qū)，除了居民以外還有餐館、公司等其他商業(yè)主體，所以不限制外部人員進出，但園區(qū)相對獨立，可以對人員進行限制。

　　對此說法，她表示不能接受：“園區(qū)的門開在小區(qū)里，卻不讓居民進出，憑什么？”

　　在小區(qū)居住30多年的王女士告訴記者，園區(qū)這道大門“有年頭了”，一開始并沒有完全禁止小區(qū)居民通行，“得碰，有時候就讓過”。他們單元樓有一個女孩在這道門附近的單位上班，家人擔心她晚上回家繞路不安全，和工作人員反復溝通，對方才同意她穿行園區(qū)。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)許多居民對此意見很大。為了解決通行問題，在居民群里征集意見后，趙倩和幾位居民代表一起，與居委會、物業(yè)公司、園區(qū)代表坐下來，溝通園區(qū)大門通行問題。

　　趙倩介紹說，溝通過程并不愉快。園區(qū)代表稱，小區(qū)為多家單位聯(lián)建，園區(qū)方為其中一家單位，考慮到園區(qū)管理問題，限制非園區(qū)人員進出實屬正常；物業(yè)公司代表支持園區(qū)一方，說“這是歷史遺留問題，沒有辦法解決”；居委會只能多方協(xié)調。

　　截至目前，關于園區(qū)大門通行的問題，雙方還沒有找到解決方案。趙倩說，業(yè)主們目前的訴求主要是：園區(qū)作為開放式小區(qū)的一部分，應該給予居民平等的出行權，“憑什么你能隨意通行，我們就不行”。

　　住宅業(yè)主的意見不止于此。

　　車輛幾乎占滿小區(qū)主干道的一側，餐館的吆喝聲，來往路人的寒暄聲充斥著整個小區(qū)。3月13日傍晚，記者來到這個小區(qū)時，看到的就是這樣一番景象。該小區(qū)除居民樓外，還開有多家飯館、理發(fā)店等經(jīng)營場所，熱鬧非凡。

　　小區(qū)業(yè)主劉成(化名)告訴記者，他就住在餐館區(qū)背后的一棟居民樓里，旁邊還有一個快遞站點，每天一早就開始響起各種嘈雜聲，周末也不停歇。不僅如此，外部人員多了之后，不少人隨處停車、亂扔垃圾。

　　在華東政法大學房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法看來，園區(qū)占據(jù)了小區(qū)對外連接的干道，并且與其他居民樓同在一個小區(qū)里，與居民之間構成相鄰關系，居民利用大門通行屬于法律規(guī)定“必須利用土地”的情形，因此，園區(qū)不允許居民通行，涉嫌侵犯居民的相鄰權，園區(qū)應當為小區(qū)居民提供通行的便利條件。

　　因雙方利益不一致

　　居民商戶矛盾多發(fā)

　　讓趙倩等業(yè)主不滿意的，不僅是這道“不讓進出的門”，還有開放式小區(qū)的管理問題。

　　“開放式小區(qū)并不等于無秩序小區(qū)。但我們小區(qū)秩序混亂，進出沒有門禁和身份核驗措施，外部人員和車輛隨便出入，有時外部車輛把我們樓下圍得水泄不通，甚至擠占了消防通道。此外，小區(qū)的餐館門前經(jīng)常有臟水、爛菜葉，影響觀感?！壁w倩說，在他們小區(qū)，住宅業(yè)主和小區(qū)商業(yè)主體矛盾重重。

　　值得注意的是，根據(jù)公開信息，在開放式小區(qū)里，住宅業(yè)主和商業(yè)主體的矛盾時有發(fā)生。

　　2021年，在四川省成都市，一開放式小區(qū)住宅出于安全考慮，在小區(qū)居民樓兩側自行拉起圍欄，此舉遭到小區(qū)商鋪業(yè)主的集體反對。據(jù)悉，該小區(qū)有住宅業(yè)主3000多戶，商業(yè)主體200多戶。不少居民認為，由于小區(qū)內底商較多，時常有大量送餐人員騎車進入，對小區(qū)老人、孩子的出行安全造成影響。

　　在眾多住宅業(yè)主的呼吁下，小區(qū)自主成立“自管小組”，經(jīng)大多數(shù)居民同意，將居民樓合圍起來，在小區(qū)各出入口設立大門，變“開放”為“封閉”。遭到小區(qū)商鋪業(yè)主投訴后，當?shù)赜嘘P部門向“自管小組”下達了責令整改通知書。

　　在楊勤法看來，開放式小區(qū)不僅具有居住功能，也有辦公、娛樂、餐飲、購物等功能，一般出現(xiàn)在商業(yè)較發(fā)達的大城市，是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。開放式小區(qū)一天24小時不停運轉，人們在同一個地方居住、辦公、娛樂、購物，節(jié)省了時間，提高了出行效率。

　　“與此同時，開放式小區(qū)一般人流量大、車流量大，比較喧鬧，相較于純住宅式小區(qū)，存在的問題顯而易見，比如影響居民生活安寧，影響居民居住安全，由此導致小區(qū)居民和其他商業(yè)主體之間的矛盾易發(fā)多發(fā)?！睏钋诜ㄕf。

　　北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜認為，開放式小區(qū)居民與其他商業(yè)主體之間矛盾的產(chǎn)生，多起因于規(guī)劃問題，即將小區(qū)規(guī)劃為開放式小區(qū)時，沒有考慮到商業(yè)區(qū)的工作人員以及外來人員對于居民居住權益的影響，畢竟居民與其他商業(yè)主體之間訴求不同，容易產(chǎn)生矛盾。

　　在楊勤法看來，社區(qū)治理存在短板也是重要原因。一方面，業(yè)主大會缺位。商業(yè)主體理應成為小區(qū)業(yè)主中的一員，通過業(yè)主大會協(xié)調與其他業(yè)主之間的權利義務，但實踐中，業(yè)主大會還沒有承擔起這項職能。另一方面，物業(yè)公司服務管理失能。物業(yè)公司通過物業(yè)服務合同維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，但實踐中，一些物業(yè)公司難以真正做到這些。

　　“小區(qū)開放與封閉的兩難選擇，更深層的原因在于，城市形態(tài)發(fā)展與城市用地緊張帶來的生活效率與生活質量的矛盾、住宅業(yè)主與商業(yè)主體間的利益沖突?！睏钋诜ㄕf。

　　從源頭上解決問題

　　合力推進社區(qū)治理

　　解決開放式小區(qū)的問題勢在必行，近年來，相關部門和一些地方在出臺的規(guī)范性文件中提出要推動完善開放式小區(qū)建設。

　　2016年2月，中共中央、國務院印發(fā)《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》提出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。2022年11月，湖南省湘潭市出臺專門規(guī)范，推動開放式小區(qū)規(guī)范化管理。

　　那么，開放式小區(qū)該如何進行規(guī)范化管理，以解決小區(qū)居民和商業(yè)主體之間的矛盾呢？

　　楊勤法的看法是，開放式小區(qū)中存在不同類型主體，各方生活、工作時段和使用建筑物目的差異較大。這種功能聚合不可避免地造成各方的利益沖突與糾紛，小區(qū)居民希望擁有安靜有序、安全穩(wěn)定的生活環(huán)境，小區(qū)開放則會影響其生活質量。而商業(yè)主體則希望擁有更加便利的出入條件，提高其經(jīng)營活動的效率。在雙方利益之間尋找一處平衡點，是解決此問題的關鍵。

　　北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿易大學教授趙秀池認為，開放式小區(qū)居民與商業(yè)混在一起，矛盾多發(fā)易發(fā)，從源頭上解決問題的辦法是，在供地環(huán)節(jié)要把商業(yè)與居住等功能區(qū)分開。同時，在社區(qū)治理層面，針對企業(yè)和居民的不同訴求，建立相應協(xié)商機制，通過召開業(yè)主大會找出糾紛解決之道。

　　在楊勤法看來，最好從一開始就以合同的方式將住宅業(yè)主和商業(yè)主體的權利義務進行固定，同時，根據(jù)小區(qū)的實際情況，自主制定諸如《業(yè)主公約》、《小區(qū)居民公約》和《自治章程》等小區(qū)治理規(guī)章制度，探索契約化的治理路徑。還可以構建多方參與的統(tǒng)一平臺，比如定期舉辦多方聯(lián)席會議，構建包含居委會、物業(yè)公司、居民代表、商業(yè)主體等多方互動機制，協(xié)商解決矛盾糾紛。

　　“當出現(xiàn)糾紛時，應當綜合運用多種糾紛解決方式，包括但不限于協(xié)商、調解乃至訴訟等措施，改善開放式小區(qū)的多方對立問題?！睏钋诜ㄕf。

　　楊勤法認為，開放式小區(qū)的管理，居委會和物業(yè)公司等主體必須承擔起相應責任；居委會、物業(yè)公司應當強化法律意識，為小區(qū)業(yè)主提供服務；物業(yè)公司作為受托管理方，居委會作為基層自治組織，具有對外與商業(yè)主體進行協(xié)商、對內保障居民權益的責任；物業(yè)公司和居委會也應當在多方協(xié)商、談判解決問題的過程中，及時通過書面形式固定成果，以協(xié)議、公約等形式明確各方權利和義務。

　　孟麗娜認為，居民反映較多的安全問題、擾民問題等，均是社區(qū)治理的問題，需要屬地政府及居委會積極搭建溝通平臺，共商共治，平衡各方訴求，合力解決。

　　“行政機關應加大行政執(zhí)法力度，對不規(guī)范經(jīng)營行為、群租房等問題及時查處；在未成立業(yè)主大會的小區(qū)，居委會可組織全體業(yè)主共同決定如改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動、改建、重建建筑物及其附屬設施等事項；物業(yè)公司要對違規(guī)出租房屋、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關，配合屬地政府、行政執(zhí)法機關和居委會等做好物業(yè)服務管理相關工作。”孟麗娜說。

　　(法治日報)