央廣網(wǎng)北京1月5日消息 據(jù)中央廣播電視總臺經(jīng)濟之聲《天天315》報道，物業(yè)服務(wù)的優(yōu)劣和小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)息息相關(guān)，如果小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位，會讓人很鬧心。北京溪水花園七、九、十區(qū)多位業(yè)主日前向《天天315》節(jié)目組反映，他們認(rèn)為，目前管理小區(qū)的北京華成國泰管理有限公司屬于非法進駐，因為這家公司既沒有在當(dāng)?shù)刈〗ú块T備案，也沒有向物業(yè)項目所在地的街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門抄送備案資料。而且這家公司進駐后，小區(qū)內(nèi)原本優(yōu)美的居住環(huán)境每況愈下。他們因此想要換掉物業(yè)公司，卻發(fā)現(xiàn)想換個物業(yè)公司，真的好難。

　　業(yè)主郭女士介紹，2016年11月份，她在北京溪水花園小區(qū)買了一套房，當(dāng)時在簽訂購房合同的同時，她還和開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司名稱為北京市溪水花園物業(yè)管理有限公司，這份合同中明確寫有物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　郭女士說，入住小區(qū)半年后，她從小區(qū)業(yè)主群里得知，溪水花園物業(yè)公司在業(yè)主不知情的情況下，把物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利和義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給了第三方——北京華成國泰物業(yè)管理有限公司。一些業(yè)主當(dāng)時被新物業(yè)公司要求簽訂《合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。而她則自始至終都沒見到過這份協(xié)議。郭女士說：“有些業(yè)主對這種轉(zhuǎn)換不太了解，有的就簽了，但是有些人就發(fā)現(xiàn)有問題。很多人都沒有簽這個協(xié)議，也沒有跟華成國泰簽合同。自始至終沒有給我看任何東西，也沒有找過我說換物業(yè)公司了。我們小區(qū)是300多戶，至少有200戶手里持有的還是原來的物業(yè)公司合同。”

　　多位業(yè)主介紹，當(dāng)時不少業(yè)主認(rèn)為，新物業(yè)公司屬于非法進駐小區(qū)，拒絕簽訂協(xié)議，并拒絕繳納物業(yè)費。然而，新物業(yè)公司并沒有因此撤離，而是繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，但業(yè)主們發(fā)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量明顯不如以前，比如，存在小區(qū)安保形同虛設(shè)、經(jīng)常發(fā)生偷盜事件；公共綠化缺乏養(yǎng)護；小區(qū)內(nèi)私搭亂建沒人管等問題。有業(yè)主說：“對他們的服務(wù)水平、管理模式我們都不認(rèn)可，安防的這些設(shè)施設(shè)備不健全，最嚴(yán)重的一次，有一個晚上15家被盜。”

　　于是，部分業(yè)主想通過成立業(yè)主委員會的方式換掉物業(yè)公司，但發(fā)現(xiàn)阻力重重。多位業(yè)主告訴記者，他們在2020年6月份開始籌備成立業(yè)主委員會，并通過各種合法渠道去了解華成國泰物業(yè)公司是否具有進駐小區(qū)的合法手續(xù)。一查才發(fā)現(xiàn)這家公司既沒有在當(dāng)?shù)刈〗ú块T備案，也沒有向物業(yè)項目所在地的街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門抄送備案資料，而且還發(fā)現(xiàn)新舊物業(yè)交接查驗手續(xù)不全，物業(yè)管理相關(guān)資料缺失嚴(yán)重。

　　好在后來小區(qū)順利成立了業(yè)委會，業(yè)主們都為此而歡欣鼓舞，但好景不長，就在小區(qū)業(yè)委會準(zhǔn)備通過公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時候，也就是在2021年7月份，業(yè)委會的多名成員卻突然提出辭職。郭女士說：“業(yè)委會的人辭職就剩了一個人，然后我們又停下來招投標(biāo)的工作，又開始重新補選業(yè)委會委員，一直到現(xiàn)在還沒弄完。補選人員報名的時候，物業(yè)公司的人舉報這些人有違建，大家覺得物業(yè)公司一直在阻撓在搗亂，都很氣憤。”

　　業(yè)主們認(rèn)為，目前業(yè)主維權(quán)之路陷入了“死循環(huán)”。業(yè)主王女士向記者抱怨：“想要換掉物業(yè)公司，為什么這么難？沒辦法成立業(yè)委會，其實現(xiàn)在就是一個怪圈，或者說就是一個‘死循環(huán)’，這個事只能成立委員會，才能對物業(yè)公司進行規(guī)范或者進行約束，現(xiàn)在沒有人約束，他連備案都沒有做。我想知道物業(yè)的這種做法，算不算是非法入駐、強迫交易？”

　　記者核實發(fā)現(xiàn)，北京市密云區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會曾給予業(yè)主書面答復(fù)說：“業(yè)主申請獲取‘北京華成國泰物業(yè)管理有限公司是否由開發(fā)商（北京市潮云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）在密云區(qū)住建委備案及備案時間’的信息，經(jīng)查，北京華成國泰物業(yè)管理有限公司沒有在我委備案?！?/p>

　　現(xiàn)任物業(yè)公司是否屬于非法進駐小區(qū)？進駐后為何遲遲沒有備案？記者進一步向華成國泰物業(yè)公司和小區(qū)開發(fā)商核實相關(guān)問題，兩方現(xiàn)任負(fù)責(zé)人都說自己剛上任不久，對小區(qū)以前的事情不清楚，并且互踢皮球，稱相關(guān)事宜都由對方負(fù)責(zé)。

　　物業(yè)：我也是剛上，知道不？你有事你找開發(fā)商去。

　　開發(fā)商：這可能得問物業(yè)公司了，是物業(yè)公司去備案。這事有可能是在老股東時期發(fā)生的事，所以我不太掌握這塊信息。

　　現(xiàn)任物業(yè)公司是否屬于非法進駐小區(qū)？對此，社區(qū)維權(quán)專家陳鳳山認(rèn)為：“在沒有經(jīng)過全體業(yè)主允許的情況下，原物業(yè)公司把合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給新物業(yè)公司是有問題的，或者說是涉嫌違法的。在小區(qū)交房后，小區(qū)的公共部分實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，全體業(yè)主對公共部分具有共同管理權(quán)，其中包括物業(yè)公司的選聘權(quán)利。業(yè)主們要查清物業(yè)公司的選聘程序是否符合法律規(guī)定是關(guān)鍵?！?/p>

　　業(yè)主如何能查清物業(yè)公司之間的轉(zhuǎn)讓程序是否符合法律規(guī)定？接下來如何維權(quán)？北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼建議：“一是推選信譽良好、熱心公益、能力較強的業(yè)主代表負(fù)責(zé)相關(guān)維權(quán)事宜；二是自行或選聘專業(yè)律師，搜集物業(yè)服務(wù)合同、權(quán)利義務(wù)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、服務(wù)質(zhì)量等方面的證據(jù)材料；三是積極推動物業(yè)管理委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的建立健全和有效運作，依法維護自身合法權(quán)益。”