一線城市二手房迎來好消息。

　　證券時報·券商中國記者根據(jù)多方統(tǒng)計數(shù)據(jù)梳理，11月，北京、深圳、廣州、上海四個一線城市二手房成交量均環(huán)比回升，其中，北京環(huán)比增長17.8%，深圳環(huán)比增長12.9%，廣州環(huán)比增長8.77%，上海環(huán)比增長7.12%。

　　接受證券時報·券商中國記者采訪的業(yè)內人士認為，11月一線城市二手房成交回升，主要原因是10月受國慶假期影響基數(shù)低。同時，深圳11月23日新落地的“普通住房認定標準”、“二套首付比例下降”政策給市場注入信心，對二手房市場活躍度產生積極效果；廣州9月20日部分區(qū)域放開限購的政策利好影響持續(xù)，帶動購房需求陸續(xù)釋放；上海成交量則是“以價換量”換出來的。

　　此外，就在今日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局、廣州市市場監(jiān)督管理局發(fā)布關于規(guī)范房地產經紀服務的實施意見。實施意見稱，房地產中介機構要合理降低住房買賣和租賃中介服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔中介服務費用。房地產中介機構不得收取任何未予標明的費用，不得利用虛假或者使人誤解的價格手段實施價格欺詐。具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取中介服務費用。房地產互聯(lián)網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統(tǒng)一的經紀服務收費標準，不得干預房地產中介機構自主決定收費標準。

　　北京二手房成交環(huán)比增長17.8%

　　據(jù)北京市住建委公布的網簽數(shù)據(jù)顯示，11月，北京二手住宅網簽量為12545套，環(huán)比增長17.8%，同比增加16.7%。

　　從數(shù)據(jù)來看，與10月份相比，北京二手房成交量有所回升。

　　上海易居房地產研究院執(zhí)行院長丁祖昱指出，受“認房不認貸”的利好影響，北京9月的二手房網簽量出現(xiàn)明顯增加，達到了1.4萬多套，但此后的10月份受長假因素影響成交量回落，網簽量降至10653套。11月，北京二手住宅網簽量較10月份有了較大幅度增長，達到12545套。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也對證券時報·券商中國記者表示，“認房不認貸”政策落地后，北京二手住宅成交量出現(xiàn)階段性回升，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月北京二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長30%；10月受國慶假期影響成交有所回落；11月，在優(yōu)質房源掛牌及部分房源價格下調帶動下，二手房成交量有所回升，同環(huán)比均由負轉正。整體來看，當前北京二手房成交仍保持一定體量。

　　不過，中原地產首席分析師張大偉認為，雖然相比10月網簽有所上漲，但是這主要是因為10月受國慶長假影響。另外，由于網簽滯后，9月積壓的需求在11月繼續(xù)網簽。整體來看，剔除國慶長假影響，11月北京樓市成交與10月基本持平，仍處于低位。

　　張大偉進一步指出，整體看，之前的穩(wěn)樓市政策效果出現(xiàn)了衰減。一方面北京“認房不認貸”政策影響市場實際成交上漲了40%左右，但基本集中在9月上半月，網簽數(shù)據(jù)滯后，9月二手房成交量已經基本體現(xiàn)新政的影響。另一方面，從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是單月成交1.5萬套，但市場推動主要依賴學區(qū)房需求，而這里需求過了4月就會下降。此外，9月“認房不認貸”政策只影響了部分改善需求入市，但對于換房家庭來說，必須賣掉二手房才能置換，當下二手房掛牌房源巨大，整體中低端房源出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象。

　　深圳二手房成交環(huán)比增長12.9%

　　在利好政策的加持下，11月深圳二手房交易量也繼續(xù)回升。

　　深圳市房地產信息平臺的數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳二手商品住宅成交3133套，環(huán)比增長12.9%，同比增長44.5%。

　　另據(jù)深圳市房地產中介協(xié)會統(tǒng)計，11月6日—11月12日，深圳全市二手房（含自助）錄得936套，環(huán)比增長9.2%；11月13日—11月19日，深圳全市二手房（含自助）錄得972套，環(huán)比增長3.8%，二手房錄得量“高位”再增長。

　　深房中協(xié)認為，從近期二手房錄得量走勢看，市場未像以往政策達到邊際效應后出現(xiàn)下降趨勢，而是在相對“高位”小幅波動運行，可見市場已趨于平穩(wěn)。

　　據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，11月深圳大于等于90平方米的成交錄得占比較上月提升1.2個百分點。

　　深房中協(xié)認為，在政策持續(xù)優(yōu)化的背景下，11月23日新落地的“普通住房認定標準”、“二套首付比例下降”政策給改善型客戶注入了更強入市信心，11月改善型客戶入市情緒恢復明顯。

　　深房中協(xié)指出，此次兩個新政定位非常精準，即針對戶籍二套以及置換改善型客戶群體精準發(fā)力，才讓從三季度末延續(xù)至今的年末“一波政策及時雨”持續(xù)“滴灌”至市場，此前較悲觀的市場情緒在今年下半年開始有所好轉，市場信心的筑底逐步恢復，在月度成交量走勢上已較為清晰地予以了驗證。12月份市場對于雙新政的持續(xù)消化，讓我們依然對行業(yè)有遐想空間。

　　11月23日起，深圳開始執(zhí)行兩條樓市新政，一是下調二套房首付比例，由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調整為40%，二套房購房門檻大幅降低。二是調整普通住宅認定標準，不再看成交總價了，單套面積小于144平方米、總價高于750萬元的住宅也被納入普通住宅的范疇，有效降低交易稅費成本。

　　陳文靜接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，深圳11月成交量是今年5月以來單月二手房成交套數(shù)首次超3000套，預計新政對二手房市場活躍度將產生積極效果，短期市場有望溫和修復。

　　廣州、上海二手房成交也有增長

　　除了北京、深圳，廣州和上海二手房成交也有增長。

　　據(jù)廣州市房地產中介協(xié)會統(tǒng)計，11月（統(tǒng)計周期為2023年10月26日至2023年11月25日），廣州市二手住宅整體網簽（中介促成+自行交易）共10182宗，環(huán)比分別增長8.77%。11月全市二手住宅網簽宗數(shù)在2023年3月和4月之后再度突破1萬宗。

　　對于11月廣州二手住宅交易量延續(xù)今年8月以來的環(huán)比增長態(tài)勢的主要原因，廣州房地產中介協(xié)會認為，一是“920”政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開限購，一些此前不具備資格的置業(yè)者購房需求陸續(xù)釋放。二是在政策利好的背景下，為縮短房屋置換周期，部分業(yè)主愿意提供一定的議價空間促進成交。三是因明年子女入學產生的學位房需求增多。

　　9月20日，廣州發(fā)布穩(wěn)樓市新政，其中提出，調整住房限購政策實施區(qū)域范圍，二手房增值稅免征期“5年改2年”，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年等。廣州成為一線城市中首個優(yōu)化住房限購政策的城市。

　　另外，據(jù)網上房地產網簽更新數(shù)據(jù)，11月，上海二手房合計成交16173套，環(huán)比上漲約7.12%。整體來看，市場成交有所回暖，平均每日簽約成交套數(shù)約539套。

　　對于上海成交總量出現(xiàn)環(huán)比上行，上海中原地產市場分析師盧文曦接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，原因有兩個方面，一是11月沒有假期影響，市場交易節(jié)奏回歸常態(tài)，成交比10月份多實屬正常。但從絕對總量來看，仍然沒過1.5萬套的“及格線”，盡管有反彈，但仍處于疲軟格局。二是11月市場價格還處于下行狀態(tài)，中原地產的二手房價格指數(shù)顯示，11月的指數(shù)環(huán)比下跌接近4%，有加速探底的趨勢。換而言之，成交量是“以價換量”換出來的，一些房源打折幅度甚至低于8折。在“一步到位”的價格推動下，買家也愿意入市。

　　在盧文曦看來，當前市場還沒有明確底部，加之上海地方樓市政策還不明朗，因此交易還會有拉鋸。預計12月成交會延續(xù)這種不太活躍狀態(tài)，價格繼續(xù)在探底走勢中。